📊 전국 부동산 시장 동향 – 2026년 1월 흐름 총정리

2026년 1월 전국 부동산 시장은 규제 지역 매물 잠김, 전세 부족, 중·하급지 매수세 확산 세 가지 키워드로 정리됩니다. 수도권에서 토지거래허가제와 공급 공백이 맞물리며 거래 구조 변화가 나타나고, 지방 광역시·일부 중소도시는 과공급 종료 이후 반등 국면에 진입한 모습입니다.

전국 부동산 시장 동향 – 2026년 1월 흐름 총정리

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🏙️ 서울 부동산 – 매물 잠김과 키맞춤 상승의 본격화

서울은 10·15 대책 이후 토지거래허가제 확대 영향이 가장 직접적으로 나타나고 있습니다.
매매 매물은 지역별로 30~40% 감소, 전세 매물 역시 20% 내외 감소하며 전월세 부족이 심화됐습니다. 이로 인해 실수요자 중심의 패닉바잉 환경이 조성되고 있습니다.

11월 대비 12월 거래량은 오히려 증가
은평·동대문·서대문·노원·구로 등 중·하급지 거래량 증가
중·하급지 키맞춤 상승 시작
상급지 내에서도 기존 선호도가 낮았던 구축 단지까지 상승
투자 수요는 토허제를 피해 재개발 지역으로 이동
노원 복합정비구역, 강북·성북 등 중·하급지 재개발 매수세 확대
송파·강동 등 과거 상승 관문 지역도 거래 회복 조짐
상급지 재건축은 급매 위주 거래 증가, 상승폭 둔화 지역의 재상승 기대감 확대

전국 부동산 시장 동향 – 2026년 1월 흐름 총정리

🏘️ 경기 부동산 – 규제 회피 수요와 정비사업 중심 이동

경기도는 비규제 지역 풍선효과와 규제 지역 매물 잠김이 동시에 나타났습니다.

구리·남양주·용인 기흥·동탄·안양 만안구 등 비규제 지역 일시적 풍선효과
다만 비규제 풍선효과는 단기적
경부라인 규제 상급지는 매물 감소율 40%대
분당 리모델링 단지 청약 흥행
분당·수지 재건축·리모델링 단지 상승 지속
용인 성복롯골 16.3억, 광명 철산자이 국평 18.2억, 동탄 롯데 국평 17.95억 실거래
서부라인·외곽지 전세 급감 → 매수세 이동
구리·구성남 정비사업 투자자 유입 크게 증가

🌊 인천 부동산 – 전세 감소 속 점진적 반등

인천은 서울·경기 대비 거래 위축이 상대적으로 적은 지역입니다.

송도 6공구 입주장 마피 소진 속도는 느리나 거래량 점진 증가
전세 매물 감소 → 전세가 상승
5공구 송도더샵센트럴시티, 1공구 반등세
3공구 저가 매물 소진
8공구 보합세
연수동 우성2·연수주공2차 등 노후계획도시 투자자 유입
연수·남동·부평구 2026년 공급 0, 전세 매물 급감

🌉 부산 부동산 – 상급지 반등 이후 중급지로 확산

부산은 2025년 하반기부터 상승 전환이 명확합니다.

남천자이 34평 16.8억, 대연써밋 25평 9.99억
트럼프월드센텀 34평 16.6억, 대형 평형 신고가
레이카운티 34평 12.85억
상급지 큰 폭 반등 이후 숨 고르기
남써·르엘·베뉴 RR 프리미엄 1억 이상
상반기 전매제한 해제 시작
전세 매물 부족 심화, 전세가 상승 범위 확대
금정·북구 등 중급지 이하로 매수세 확산
광안5구역 등 상급지 초기 재재개발 투자자 유입 급증
해운대지구 2구역, 화명금곡지구 12구역 선도지구 상승
우암2구역 입주 시작, 전국 분양권 거래량 1위
에코델타 대성 입주 앞두고 문의 증가

🏔️ 대구 부동산 – 과공급 종료 기대와 거래량 회복

대구는 2026년 3분기부터 과공급 종료가 예상되며 선행 반응이 나타나고 있습니다.

최근 부산·울산과 함께 높은 거래량
수성구·중구 반등세 강함 → 동구·북구로 확산
범어W 18억, 힐스테이트범어 17억
범어아이파크 14.3억
범어자이 입주장 프리미엄 상승
범어동 소단지·만촌동 저평가 구간 부각
2호선 라인 따라 거래 확산
대명자이 거래량 급증, 11월부터 수도권 투자자 유입

⚙️ 울산 부동산 – 공급 부족 선행 지역의 전고점 회복

울산은 광역시 중 가장 먼저 반등한 지역입니다.

전세 매물 최저 수준
25년 하반기 박스권 돌파
문수로 에뜰 12억, 봉월로 주복 9억
송정지구 6억 후반
동구 선호 단지 상승폭 확대
전반적으로 전고점 회복 국면
미분양 소진, 분양권 프리미엄 상승
구축 단지까지 상승 확산

🧭 대전·세종 부동산 – 바닥 통과 후 회복 신호

대전

25년 과공급 이후 거래 증가
전세 매물 감소, 매수 심리 반등
미분양 해소 중
서구·유성구 선호 단지 거래 회복
26년 상반기부터 분위기 개선 기대

세종

대선 이후 정체 → 최근 공급 부족 전환
전세 급감, 거래량 증가
선호 단지 반등 시작
매수 심리 급반등
투자자 매도 물량은 아직 잔존

🌱 호남·영남권 부동산 – 지역별 온도차 뚜렷

광주

미분양 적체와 이슈로 매수 심리 위축
거래량 증가하며 광산·남구 보합 흐름
26년 하반기 과공급기 진입

전북(전주)

도심 신축 전고점 돌파
에코시티·혁신도시 전고점 근접
공급 부족으로 구축까지 상승 확산

전남

상승 요건은 갖췄으나 반등 지연
최근 매수 심리 급반등
순천 신대지구 반등 조짐
26년 여순광 공급 부족, 목포·나주 공급 절벽

경북

포항은 과공급으로 하락 지속
환호힐스·포항자이애서턴 입주 마피 증가
26년 하반기 공급 부족 전환
구미·경산 반등 중

경남

부울경 권역 전반 상승세 강화
25년까지 이어진 과공급 종료
창원 신월주공 후분양 성공
용지더샵 34평 11.45억 전고점
유니시티 34평 9.5억 전고점 근접
진주 전반적 상승, 구축 전고점 돌파
양산은 26년 이후 공급 부족 심화
김해는 거래 증가, 전세 감소 속 매매 보합

📌 결론

2026년 1월 전국 부동산 시장은 공급 부족과 매물 잠김이 주도하는 구조적 변화 국면에 들어섰습니다. 수도권은 규제로 인해 중·하급지와 정비사업으로 자금이 이동하고 있으며, 지방 광역시는 과공급 종료 이후 전세 감소 → 매매 회복의 전형적인 초기 사이클을 밟고 있습니다. 지역별 온도 차는 크지만, 공통적으로 “전세가 먼저 움직이고, 그 다음 매매가 반응하는 흐름”이 뚜렷해지고 있습니다.

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