흑석 10구역·12구역 신통기획 재개발이 다시 주목받고 있습니다. 흑석 10구역은 2025년 신통기획 후보지 선정에 이어 조합설립추진위원회 구성까지 승인됐고, 흑석12구역은 신통기획 추진을 위한 주민 동의 절차가 진행 중입니다. 두 구역의 현재 단계부터 신통기획이 무엇인지, 앞으로 살펴봐야 할 사업성 변수까지 정리했습니다.
🏗️ 멈춰 있던 흑석 10구역과 12구역이 다시 움직이고 있습니다
흑석뉴타운은 한강과 가까우면서 지하철 9호선을 이용할 수 있어 서울에서도 관심이 높은 재개발 지역 중 하나입니다.
이미 여러 구역이 아파트 단지로 바뀌었지만 흑석 10구역과 12구역은 다른 구역에 비해 사업 진행이 늦었습니다.
그런데 최근 분위기가 달라졌습니다.
흑석 10구역은 과거 정비구역에서 해제됐던 곳이지만 2025년 6월 30일 서울시 신속통합기획 재개발 후보지로 선정됐고, 2026년 6월에는 조합설립추진위원회 구성 승인까지 받았습니다.
반면 흑석12구역은 아직 신통기획 후보지로 최종 선정된 단계는 아닙니다.
현재는 주민들이 재개발 추진에 나서면서 신속통합기획 추진을 위한 연번을 부여받고 동의서를 모으고 있는 초기 단계입니다.
두 곳 모두 흑석동에서 재개발을 추진하고 있다는 공통점은 있지만 현재 사업 단계에는 분명한 차이가 있습니다.
🚀 신통기획이란? 재개발을 서울시와 함께 계획하는 방식입니다
여기서 가장 궁금한 것이 바로 신통기획이란 무엇인지입니다.
신통기획은 ‘신속통합기획’의 줄임말입니다.
쉽게 설명하면 재개발이나 재건축 사업 초기부터 서울시가 참여해 도시계획과 정비계획을 함께 검토하고, 복잡한 계획 수립과 인허가 절차를 지원하는 방식입니다.
기존 정비사업은 주민들이 계획을 마련한 뒤 여러 단계의 심의와 협의를 거치면서 사업 기간이 길어지는 경우가 많았습니다.
신통기획은 초기 단계부터 서울시와 자치구, 주민이 함께 계획을 조율해 이런 과정에서 발생하는 시행착오를 줄이고 사업 추진 속도를 높이는 데 목적이 있습니다.
다만 신통기획에 선정됐다고 해서 재개발이 바로 확정되거나 모든 규제가 자동으로 풀리는 것은 아닙니다.
사업지마다 용도지역과 높이 규제, 기반시설, 주민 동의율과 사업성이 다르기 때문에 실제 정비계획을 만드는 과정에서 구체적인 개발 규모가 결정됩니다.
따라서 ‘신통기획 선정=재개발 확정’보다는 정비사업을 조금 더 체계적이고 빠르게 추진할 수 있도록 서울시가 계획 수립을 지원하는 제도로 이해하는 것이 정확합니다.
🏘️ 흑석 10구역은 어디까지 진행됐을까요?
흑석 10구역은 서울 동작구 흑석동 204-104번지 일대로, 면적은 약 4만5882㎡입니다.
이곳은 과거 흑석뉴타운 사업에 포함됐지만 사업성을 확보하는 데 어려움을 겪었습니다.
구역 상당 부분이 제1종 일반주거지역이고 자연경관지구와 인접해 개발 밀도와 높이에 제약이 있었으며, 지역 내 최대 약 30m에 달하는 고도차도 사업 부담으로 꼽혔습니다.
결국 2014년 흑석재정비촉진지구에서 해제됐는데요.
이후 서울시 신통기획이 도입되고 주민들의 재개발 재추진 움직임이 이어지면서 상황이 달라지기 시작했습니다.
2025년 6월 30일 열린 서울시 주택재개발 후보지 선정위원회에서 신통기획 후보지로 최종 선정됐고, 이후 정비사업 절차가 다시 진행됐습니다.
2026년 6월에는 동작구청으로부터 조합설립추진위원회 구성 승인까지 받으면서 오랫동안 멈춰 있던 사업이 다시 제도권 정비사업 절차 안으로 들어왔습니다.
아직 갈 길은 남아 있지만 과거 정비구역에서 해제됐던 시기와 비교하면 상황이 상당히 달라진 셈입니다.
⛰️ 흑석 10구역은 종상향과 높이 문제가 중요합니다
흑석 10구역에서 앞으로 가장 눈여겨봐야 할 부분은 사업성을 얼마나 확보할 수 있느냐입니다.
특히 구역 상당 부분이 제1종 일반주거지역이라는 점은 고밀도 아파트 개발을 추진할 때 제약으로 작용할 수 있습니다.
여기에 고구동산공원 주변 자연경관지구와 지형의 단차 문제도 있습니다.
따라서 앞으로 신통기획과 정비계획 수립 과정에서 용도지역 조정 가능성과 용적률, 건폐율, 높이 계획이 어떻게 결정되는지가 중요합니다.
용도지역 상향과 적정 수준의 개발 밀도가 확보된다면 사업성 개선을 기대할 수 있지만, 반대로 규제 완화 폭이 크지 않다면 사업성이 예상보다 낮아질 가능성도 있습니다.
또한 최대 약 30m에 이르는 고도차는 실제 아파트 단지를 조성할 때 토목공사와 공사비에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
현재 단계에서는 특정 용적률이나 예상 세대수, 조합원 분담금을 확정적으로 계산하기 어렵습니다.
앞으로 신통기획 가이드라인과 정비계획이 구체화돼야 흑석 10구역의 실제 사업 규모도 어느 정도 윤곽이 나올 것으로 보입니다.
🏢 흑석 12구역은 규모가 크지만 아직 초기 단계입니다
흑석12구역으로 불리는 곳은 흑석동 186-25번지 일대입니다.
현재 추진되는 구역계 기준 면적은 약 8만8575㎡로 알려져 있어 흑석 10구역보다 규모가 큽니다.
지하철 9호선 흑석역과 가깝고 흑석동에서도 상대적으로 평지 비율이 높은 편이라는 점이 장점으로 꼽힙니다.
인근에는 아크로리버하임과 중앙대학교, 중앙대학교병원 등이 있어 흑석뉴타운의 기존 생활 인프라를 이용하기에도 좋은 위치입니다.
다만 흑석 12구역을 이미 신통기획 후보지로 선정된 곳처럼 이해하면 안 됩니다.
2026년 들어 주민들이 재개발 추진에 나섰고, 동작구청으로부터 신통기획 추진을 위한 연번을 부여받아 동의서 징구 절차를 진행하고 있습니다.
연번을 부여받았다는 것은 관할 구청이 공식적인 동의서 징구 절차를 진행할 수 있도록 관리번호를 부여했다는 의미에 가깝습니다.
따라서 현재 언급되는 약 2,000가구 안팎의 개발 규모 역시 확정된 서울시 정비계획이 아니라 추진 과정에서 검토되는 계획으로 구분해서 볼 필요가 있습니다.
📊 흑석 10구역과 12구역, 현재 단계는 다릅니다
| 구분 | 흑석 10구역 | 흑석12구역 |
|---|---|---|
| 위치 | 흑석동 204-104 일대 | 흑석동 186-25 일대 |
| 면적 | 약 4만5882㎡ | 약 8만8575㎡ |
| 현재 단계 | 신통기획 후보지 선정 후 사업 추진 | 신통기획 추진 동의서 징구 단계 |
| 주요 진행 | 조합설립추진위 구성 승인 | 신통기획 추진 연번 부여 |
| 입지 특징 | 흑석뉴타운 생활권 | 흑석역 접근성·상대적으로 높은 평지 비율 |
| 주요 변수 | 용도지역·높이·고도차·사업성 | 주민 동의·후보지 선정·기존 상권 |
| 확인할 부분 | 정비계획과 개발 밀도 | 신통기획 후보지 선정 여부 |
2026년 7월 현재 기준으로 보면 흑석 10구역이 12구역보다 사업 절차상 앞서 있습니다.
흑석10구역은 이미 신통기획 후보지로 선정됐고 추진위원회 구성 승인까지 받았습니다.
반면 흑석12구역은 규모와 입지가 눈에 띄지만 아직 주민 동의를 모아 신통기획 절차 진입을 준비하는 단계라는 차이가 있습니다.
🏪 흑석12구역은 대학가 상권과 원룸도 변수입니다
흑석12구역을 볼 때는 입지만큼 기존 건물의 특성도 살펴볼 필요가 있습니다.
중앙대학교와 가까운 만큼 대학생을 대상으로 한 원룸과 임대수익형 건물이 많고 대학가 상권도 형성돼 있습니다.
재개발이 추진되면 모든 소유자가 같은 이해관계를 갖는 것은 아닙니다.
노후 주택 소유자는 재개발을 통한 주거환경 개선을 선호할 수 있지만, 현재 원룸이나 상가에서 안정적인 임대수익을 얻고 있는 소유자라면 장기간 이어지는 사업 과정이 부담스러울 수도 있습니다.
특히 재개발은 후보지 선정부터 정비구역 지정, 조합 설립과 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거까지 상당한 시간이 필요합니다.
이 과정에서 기존 임대수익을 어떻게 바라보느냐에 따라 소유자들의 의견이 달라질 가능성이 있습니다.
결국 흑석12구역은 예상 세대수보다 주민 동의가 어느 정도 모이고 실제 신통기획 후보지 선정까지 이어지는지를 먼저 확인하는 것이 현실적입니다.
⛪ 종교시설과 상가도 사업 과정에서 살펴봐야 합니다
재개발 구역 안에 상가나 종교시설이 포함돼 있다면 사업 과정에서 이해관계를 조율해야 할 대상도 많아집니다.
종교시설이 있다는 이유만으로 재개발이 불가능한 것은 아닙니다.
다만 이전 부지와 보상, 존치 여부 등을 두고 별도의 협의가 필요할 수 있고, 대학가 상권 역시 영업 중인 점포와 건물주 등 다양한 이해관계가 얽힐 가능성이 있습니다.
흑석12구역처럼 기존 상권과 원룸이 많은 지역에서는 이런 부분이 주민 동의와 사업 속도에 영향을 줄 수도 있습니다.
또 하나 확인해야 할 것은 최종 구역계입니다.
현재 추진 단계에서 논의되는 구역 경계가 그대로 최종 정비구역으로 지정된다고 단정할 수는 없습니다.
주민 동의와 정비계획 수립 과정에서 일부 지역의 포함 여부가 달라질 가능성도 있기 때문에 초기 단계의 구역도만 보고 투자 여부를 결정하는 것은 주의할 필요가 있습니다.
💰 가격이 올랐다고 재개발 사업성이 좋아진 것은 아닙니다
흑석10구역과 12구역의 재개발 기대감이 커지면서 주변 빌라와 단독주택 가격에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
실제로 최근에는 신통기획과 재개발 추진 소식이 알려지면서 일부 매물의 호가가 크게 올랐다는 이야기도 나오고 있습니다.
하지만 주변 아파트 가격 상승과 재개발 사업성은 같은 의미가 아닙니다.
재개발 투자에서는 현재 매입가격뿐 아니라 대지지분과 권리가액, 예상 분담금, 정비계획, 종전자산평가와 사업 기간 등을 함께 봐야 합니다.
특히 초기 단계에서 기대감으로 매매가격이 빠르게 오르면 나중에 사업이 정상적으로 진행되더라도 총투자금이 예상보다 높아질 수 있습니다.
흑석10구역 역시 추진위원회 구성이 승인됐다고 해서 정비계획과 사업 규모가 모두 확정된 것은 아닙니다.
흑석12구역은 그보다 더 초기 단계이기 때문에 앞으로 신통기획 후보지 선정과 최종 구역계가 어떻게 결정되는지도 지켜봐야 합니다.
‘재개발이 될 것 같다’는 기대감보다 현재 어느 절차에 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
🔍 앞으로 두 구역에서 확인해야 할 부분은 다릅니다
흑석10구역은 앞으로 신통기획과 정비계획이 구체화되면서 사업 규모를 판단할 수 있는 기준이 조금씩 나올 것으로 보입니다.
특히 용도지역과 용적률, 높이 계획이 중요합니다.
과거 사업성이 부족해 정비구역에서 해제됐던 경험이 있는 만큼 이번 정비계획에서 사업성을 어느 정도 확보하느냐가 핵심입니다.
반면 흑석12구역은 주민 동의율 확보와 신통기획 후보지 선정 여부가 우선입니다.
따라서 지금 두 구역을 같은 기준으로 비교하기보다는 흑석10구역은 앞으로 나올 정비계획의 내용, 흑석12구역은 신통기획 절차에 실제로 진입할 수 있는지를 중심으로 보는 편이 이해하기 쉽습니다.
두 구역 모두 입지만 보고 단기간에 사업이 진행될 것으로 예상하기보다는 각 단계가 어떻게 넘어가는지 차근차근 확인할 필요가 있습니다.
📝 결론
흑석 10구역·12구역 신통기획 재개발은 오랫동안 사업이 멈춰 있거나 본격적인 정비사업이 진행되지 못했던 지역이 다시 움직이고 있다는 점에서 관심을 받고 있습니다.
다만 2026년 7월 현재 두 구역의 상황은 분명히 다릅니다.
흑석10구역은 2025년 신통기획 후보지 선정과 2026년 조합설립추진위원회 구성 승인을 거치며 사업이 한 단계 더 진행됐습니다. 앞으로는 용도지역과 높이, 용적률 등 실제 정비계획이 어떻게 만들어지는지가 중요합니다.
흑석12구역은 넓은 구역과 흑석역 접근성 때문에 기대가 크지만 아직 신통기획 후보지로 최종 선정된 단계는 아닙니다. 현재 주민 동의를 모으며 신통기획 추진 절차를 밟고 있는 만큼 후보지 선정 여부부터 지켜봐야 합니다.
신통기획 역시 재개발을 자동으로 확정하거나 모든 규제를 풀어주는 제도는 아닙니다. 서울시가 사업 초기부터 참여해 정비계획 수립과 각종 절차를 지원하면서 사업 추진 과정의 시행착오를 줄이는 방식에 가깝습니다.
지금 흑석10구역과 12구역을 관심 있게 보고 있다면 주변 신축 아파트 가격이나 예상 세대수만 보기보다 현재 사업 단계와 정비구역 확정 여부, 주민 동의, 용도지역과 사업성을 차례대로 확인하는 것이 현실적입니다.
특히 초기 재개발은 사업 기간이 길고 계획이 변경될 가능성도 있습니다. 흑석10구역은 정비계획이 어떻게 구체화되는지, 흑석12구역은 실제 신통기획 후보지 선정으로 이어지는지를 지켜보는 것이 앞으로의 핵심 체크포인트입니다.